Een grote bouwonderneming wilde weten of het mogelijk was om prijzen van nieuwbouw projecten te voorspellen. Momenteel is dit veel handwerk waar ook externe makelaars bij worden betrokken. Tijd voor een virtuele makelaar was het idee.
Huizen bouwen kost tijd en de prijzen zijn in de huidige markt erg volatiel. Prijzen kunnen meer dan 10% verschillen vanaf de start van een project tot de finish. Een nauwkeurige voorspelling is daarom erg belangrijk voor project ontwikkelaars en bouwbedrijven. Om dat te kunnen doen, kun je met makelaars de prijzen in de toekomst te laten bepalen. Het probleem daarbij is dat als je het aan drie verschillende makelaars vraagt, dan krijg je ook drie verschillende antwoorden. Dit komt doordat er per persoon verschillen zijn in marktkennis. Hoe kan dat worden verbeterd?
Door grote hoeveelheden nieuwbouwwoningen en bestaande woningbouwprojecten met machine learning te analyseren, hebben we een applicatie gemaakt die dit werk automatiseert.
Dus zijn we begonnen met het verzamelen van huizenprijzen van alle huizen in Nederland. Huizen die momenteel te koop staan, maar ook heel belangrijk die verkocht worden. Gelukkig is er voor elke individuele woning veel openbaar informatie beschikbaar.
Deze data geeft een beeld per postcode gebied wat de gemiddelde prijzen zijn van huizen en per type woning. Maar er spelen nog veel meer zaken mee die de prijs van een huis bepalen, zoals hoeveelheid grond, inhoud van de woning en bouwkwaliteit. Door gebruik te maken van machine learning technieken kan er chocolade worden gemaakt van deze enorme hoeveelheid informatie.
Niet alle informatie kan worden meegenomen omdat er dan onvoldoende vergelijkbare woningen ontstaan. Een andere uitdaging is dat prijzen enorm kunnen verschillen binnen een relatief klein gebied. Neem de Herengracht in Amsterdam, waar de huizen extreem duur zij. In de eerste de beste zijstraat zakken de prijzen enorm. Desondanks kan het algoritme een goede prijsindicatie afgeven en meegenomen worden in de uiteindelijke prijsbepaling.
Op deze manier is er dus een virtuele makelaar ontstaan, met een landelijk werkgebied. Hij weet net zoveel van huizen in Utrecht als die in Eindhoven.
